CONTRACTELE DE ÎNCHIRIERE

📚 CONTRACTELE DE ÎNCHIRIERE – OBLIGAȚII FISCALE ȘI DECLARATIVE (2025)

---

INTRODUCERE

Acest ghid este dedicat persoanelor fizice care obțin venituri din închirierea bunurilor mobile sau imobile. Obiectivul este de a oferi o imagine completă asupra obligațiilor legale și fiscale aplicabile în anul 2025, în conformitate cu legislația în vigoare: Codul fiscal, Codul de procedură fiscală, normele metodologice și ordinele ANAF. Fie că ești proprietar care închiriază un apartament, un garaj, un teren sau camere în scop turistic, acest ghid te ajută să înțelegi pas cu pas ce ai de făcut pentru a fi în legalitate.

🏠 1. CATEGORII DE VENITURI DIN CEDAREA FOLOSINȚEI BUNURILOR (Art. 83 CF)

Codul fiscal clasifică veniturile din cedarea folosinței bunurilor în funcție de natura acestora și de modalitatea de închiriere:

🔹 A. Închirieri obișnuite

Închirieri de imobile (locuințe, garaje, terenuri etc.) și bunuri mobile;

Nu se consideră activitate independentă, chiar dacă sunt mai multe contracte, atâta timp cât nu există caracter organizat și continuu.

⚠️ Practică ANAF: Peste 5 contracte active pot duce la reconsiderarea activității ca activitate independentă. Deși acest criteriu nu este prevăzut expres în Codul fiscal, poate fi utilizat în evaluarea caracterului profesional al activității, în baza art. 7 din Codul fiscal – definiția activității independente.

🔹 B. Închirieri în scop turistic

Se consideră închiriere turistică dacă perioada este între 24 h și 30 de zile consecutiv per turist (art. 83 alin. (3));

Se aplică regimuri fiscale distincte: • 1–5 camere – impozitare pe bază de normă de venit (art. 85); • Peste 5 camere – impozitare în sistem real (art. 87).

🧾 2. ÎNREGISTRAREA CONTRACTELOR LA ANAF – ART. 83 alin. (6) și (7)

Această obligație se aplică doar în cazul închirierilor obișnuite. Contractele trebuie înregistrate pentru a asigura transparența fiscală.

Formular necesar: Formularul 168 (model aprobat prin OPANAF nr. 114/2019, modificat prin OPANAF 161/2025);

Se anexează copia contractului semnat și mențiunea „Conform cu originalul” înscrisă de locator;

Se depune în termen de 30 zile de la semnare sau modificare: ◦ fizic la ANAF; ◦ online (prin SPV); ◦ prin poștă cu confirmare de primire;

Dacă sunt mai mulți proprietari, se desemnează unul care să îndeplinească obligația.

➡️ Excepție: Contractele de închiriere în scop turistic nu se înregistrează.

✅ Contractele înregistrate la ANAF devin titluri executorii în sensul art. 1798 Cod Civil.

💰 3. IMPOZITAREA VENITURILOR DIN ÎNCHIRIERE – ART. 84 și 841

🔹 3.1 În cazul în care chiriașul este persoană fizică:

Venitul net = venit brut – 20% cheltuială forfetară (art. 84 alin. (3));

Impozitul = 10% din venitul net;

Nu se ține evidență contabilă;

Nu se completează Registrul de evidență fiscală (scutit prin art. 84 alin. (10));

Declarare și plată: prin Declarația unică – Capitolul I, până la 25 mai anul următor.

🔹 3.2 În cazul în care chiriașul este persoană juridică:

Chiriașul reține la sursă impozitul (art. 841);

Calcul: 10% din (venit brut – 20%);

Declarare: ◦ Formular 100 (lună următoare plății); ◦ Formular 205 (anual, până la 28/29 februarie);

Impozitul este final, locatorul nu mai depune declarație unică.

💶 4. CHIRIA ÎN VALUTĂ – ART. 84 alin. (31), ART. 841 alin. (2)

Venitul brut anual se determină la cursul mediu anual BNR (publicat de BNR în ianuarie anul următor);

Nu se mai depune estimativ declarația unică în anul încasării (art. 120 a fost abrogat);

Se declară și plătește doar în anul următor, odată cu celelalte venituri.

🧮 5. EXEMPLU DE CALCUL

Exemplu – persoană fizică închiriază cu 2.000 lei/lună:

Venit brut: 2.000 × 12 = 24.000 lei

Cheltuieli forfetare: 20% × 24.000 = 4.800 lei

Venit impozabil: 19.200 lei

Impozit: 10% × 19.200 = 1.920 lei

📌 Nu este necesar niciun document justificativ pentru cheltuielile forfetare. Se aplică automat.

❤️ 6. CASS – CONTRIBUȚIA LA SĂNĂTATE – ART. 170, ART. 174^1

Nu plătești contribuția la sănătate (CASS) doar pentru că ai chirii.

Plătești CASS doar dacă veniturile tale anuale din chirii și alte surse (ex: dividende, dobânzi, activități independente etc.) trec de un anumit prag.

🔍 Care e pragul?

Pragul este de 6 salarii minime brute pe an.

În 2025, salariul minim este 4.050 lei.

Deci, pragul pentru CASS este: 6 × 4.050 = 24.300 lei/an.

🧾 Ce se întâmplă dacă depășești pragul?

Dacă veniturile tale cumulate depășesc 24.300 lei, plătești CASS astfel:

Venituri anuale totale	Bază de calcul CASS	CASS de plătit (10%)
24.300 – 48.599 lei	24.300 lei	2.430 lei
48.600 – 97.199 lei	48.600 lei	4.860 lei
Peste 97.200 lei	97.200 lei	9.720 lei

➡️ Se declară în anul următor, în Declarația unică – Capitolul I. CASS este final și nu mai este regularizat ulterior.

🏨 7. ÎNCHIRIERE ÎN SCOP TURISTIC – ART. 83, 85 & 87

🔹 7.1 1–5 camere (regim normă de venit):

Impozit = 10% din norma anuală (stabilită prin ordinul Ministerului Turismului);

Norma se poate reduce cu 30% dacă se îndeplinesc cel puțin 3 condiții: ◦ lipsa transport public; ◦ mediul rural; ◦ materiale de construcții neconvenționale; ◦ lipsă utilități (apă, gaz, canalizare); ◦ grup sanitar comun; ◦ cameră sub 15 mp;

Norma se ajustează proporțional dacă închirierea nu se face tot anul;

Declarare: Declarația unică – subsecțiunea I.1.3;

Nu se deduc cheltuieli, nu se ține evidență contabilă.

🔹 7.2 Peste 5 camere (regim real):

Se trece obligatoriu la sistem real din anul următor depășirii (art. 87);

Se ține evidență contabilă + Registru de evidență fiscală (OPMF 3254/2017);

Venitul net = venituri – cheltuieli efective;

Impozit = 10% din venitul net;

Se declară în Declarația unică – subsecțiunea I.1.1; ➡️ Pierderile nu se reportează.

📌 Activitatea NU este tratată ca PFA, dar se aplică regulile activităților independente (Titlul IV, Cap. II Cod fiscal).

📅 8. TERMENE DECLARATIVE CHEIE

Obligație	Termen
Înregistrare contract închiriere	30 zile de la semnare/modificare
Declarație unică (venituri + CASS)	25 mai anul următor
Plata impozitului și CASS	25 mai anul următor
Declarații 100 și 205 (chiriaș firmă)	Lunar / 28 feb anul următor

 

⏱️ 9. TERMENE ȘI MODALITĂȚI DE PLATĂ

📅 Termen: 25 mai anul următor obținerii veniturilor

💳 Modalități de plată:

Virament bancar;

Numerar/card la Trezorerie;

Mandat poștal (Poșta Română);

Online: www.ghiseul.ro sau Spațiul Privat Virtual (SPV).

⚠️ 10. SANCȚIUNI

❌ Nedepunerea Declarației unice în termen:

Amendă între 50 – 500 lei (Art. 336 alin. 3 Cod procedură fiscală – Legea 207/2015).

📎 11. TEMEIURI LEGALE

Codul fiscal – Legea nr. 227/2015: ◦ Art. 7, 83, 84, 84^1, 85, 87, 89, 170, 174^1

Codul de procedură fiscală – Legea nr. 207/2015

HG 1/2016 – Norme metodologice

OUG nr. 128/2024 – a abrogat declarația estimativă

Ordin ANAF nr. 7015/2024 – Declarația unică 2025

Ordin ANAF nr. 114/2019 – Formular 168 – Contracte de închiriere

Ordin MF nr. 170/2015 și OMF 3254/2017 – Reglementări contabile și registrul fiscal