OpANAF nr. 2149/2025 – Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA

OpANAF nr. 2149/2025 este actul care operaționalizează practic dispozițiile tranzitorii din Legea nr. 141/2025 privind aplicarea TVA redus la locuințe, prin: • clarificarea rolului notarilor, • stabilirea datelor care trebuie înscrise în registru, • integrarea informațiilor din registrul anterior (pentru TVA 5%), • instituirea unei proceduri clare pentru perioada 1 august 2025 – 31 iulie 2026.

---

OpANAF nr. 2149/2025 – Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA

1. Context legislativ și necesitate

• Legea nr. 141/2025 a modificat regulile privind aplicarea cotei reduse de TVA pentru livrarea locuințelor.
• Din 1 august 2025, regula generală este aplicarea TVA standard de 21% pentru vânzarea locuințelor către persoane fizice.
• Totuși, până la 31 iulie 2026 există o perioadă tranzitorie care permite persoanelor fizice să achiziționeze o singură locuință cu TVA redus de 9%, dacă se respectă condițiile din art. III al Legii nr. 141/2025 (suprafață utilă ≤ 120 mp, valoare ≤ 600.000 lei exclusiv TVA, avans achitat până la 31 iulie 2025 etc.).
• Pentru a preveni dublarea beneficiului și pentru a asigura transparență, legea a prevăzut organizarea unui Registru al achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA, gestionat prin intermediul notarilor publici.
• Ordinul ANAF nr. 2149/2025 vine să actualizeze și să completeze procedura de funcționare a acestui registru (reglementată inițial prin OpANAF nr. 2080/2023), introducând dispoziții speciale pentru perioada 1 august 2025 – 31 iulie 2026.

2. Modificări esențiale aduse de ordin

2.1. Date obligatorii pentru înscriere

• În registru se înscriu, printre altele:
• adresa completă a locuinței achiziționate cu TVA redus,
• datele dobânditorului (nume, prenume, CNP/pașaport/NIF pentru străini),
• datele transmițătorului (persoana juridică sau fizică vânzătoare, cod de TVA/CIF),
• valoarea locuinței și încadrarea în plafonul legal,
• detaliile notarului care autentifică actul.

2.2. Consultarea registrului de către notari

• Notarii publici sunt obligați să consulte registrul înainte de autentificarea actului pentru a verifica dacă:
• persoana fizică nu a mai achiziționat o altă locuință cu TVA redus după 1 ianuarie 2023;
• imobilul respectă condițiile privind suprafața și valoarea prevăzute de lege.
• Registrul reunește informații din:
• registrul anterior pentru locuințele achiziționate cu TVA redus de 5% (începând cu 1 ianuarie 2023),
• înscrierile realizate pentru locuințele cu TVA redus de 9% în perioada 1 august 2025 – 31 iulie 2026.

2.3. Reguli tranzitorii (Capitolul III nou introdus)

• În perioada 1 august 2025 – 31 iulie 2026:

1. Notarii înscriu în registru toate informațiile privind actele de transfer al dreptului de proprietate asupra locuințelor vândute cu TVA 9%.
2. Înscrierea se face imediat, la autentificarea actului juridic.
3. Condițiile cumpărătorilor sunt cele din art. III al Legii nr. 141/2025 (o singură locuință, avans plătit până la 31 iulie 2025, valoare ≤ 600.000 lei etc.).
4. Dacă notarul constată că persoana apare deja în registru ca dobânditor al unei locuințe cu TVA redus, actul poate fi autentificat numai cu TVA standard.

2.4. Actualizarea anexei procedurii

• Ordinul aduce o nouă anexă cu modelul actualizat al registrului, care include rubrici distincte pentru fiecare tip de tranzacție și regim fiscal (TVA 5%, TVA 9%, perioade tranzitorii, regimuri anterioare).
• Aceasta permite o evidență clară și istorică a fiecărei locuințe achiziționate cu TVA redus.

3. Impact practic

Pentru notari publici:

• Obligația de consultare și completare a registrului la fiecare act de vânzare de locuință cu TVA redus.
• Responsabilitatea de a refuza autentificarea cu TVA redus dacă persoana apare deja ca dobânditor.
• Necesitatea de a se asigura că datele introduse sunt corecte și complete (inclusiv adresa exactă a locuinței).

Pentru persoane fizice (cumpărători):

• Posibilitatea de a beneficia o singură dată de cota redusă de 9% în perioada 1 august 2025 – 31 iulie 2026.
• Obligația de a dovedi îndeplinirea condițiilor (avans plătit, valoarea locuinței, suprafața, lipsa altor achiziții cu TVA redus).
• Verificarea se face de către notar în registrul centralizat, astfel că nu pot exista achiziții multiple cu TVA redus.

Pentru ANAF:

• Registrul asigură monitorizarea centralizată a tuturor achizițiilor cu TVA redus.
• Permite control și trasabilitate în aplicarea dispozițiilor tranzitorii.
• Contribuie la prevenirea unor eventuale abuzuri sau interpretări neunitare.

4. Concluzie

OpANAF nr. 2149/2025 este actul care operaționalizează practic dispozițiile tranzitorii din Legea nr. 141/2025 privind aplicarea TVA redus la locuințe, prin:

• clarificarea rolului notarilor,
• stabilirea datelor care trebuie înscrise în registru,
• integrarea informațiilor din registrul anterior (pentru TVA 5%),
• instituirea unei proceduri clare pentru perioada 1 august 2025 – 31 iulie 2026.

Astfel, ordinul reprezintă un instrument administrativ și de control esențial pentru asigurarea aplicării corecte și unitare a regulilor privind achiziția unică de locuință cu TVA redus în perioada de tranziție.

 

Pașii pentru aplicarea cotei reduse de TVA (9%) la locuințe – perioada 1 august 2025 – 31 iulie 2026

1. Inițierea procesului

• O persoană fizică intenționează să achiziționeze o locuință în perioada de tranziție (1 aug 2025 – 31 iul 2026).
• Trebuie verificat dacă această achiziție se poate încadra la TVA redus de 9% sau dacă se aplică TVA standard de 21%.

2. Verificarea condițiilor obiective (locuința)

Condiția 1 – Locuința are:

• suprafață utilă ≤ 120 mp, exclus anexele gospodărești;
• valoare ≤ 600.000 lei, exclusiv TVA.

Dacă locuința depășește aceste limite → se aplică direct TVA 21%.

3. Verificarea condițiilor subiective (cumpărătorul)

Condiția 2 – Persoana fizică NU a mai achiziționat o altă locuință cu TVA redus (5% sau 9%) începând cu 1 ianuarie 2023.

• Dacă a mai achiziționat → nu mai poate beneficia și se aplică TVA 21%.

4. Verificarea avansului și a documentelor juridice

Condiția 3 – Există un act juridic între vii (de regulă antecontract/rezerva de vânzare) încheiat până la 1 august 2025.

• Dacă actul a fost încheiat în perioada 3–31 iulie 2025, trebuie dovedită plata unui avans ≥20% din valoarea locuinței (fără TVA), achitat integral până la 31 iulie 2025.

Dacă nu există act juridic sau avansul nu este conform → se aplică TVA 21%.

5. Verificarea locuinței la livrare

Condiția 4 – La momentul livrării, locuința trebuie să fie locuibilă ca atare (nu doar în construcție).

• Dacă nu este locuibilă → nu se aplică TVA redus.

6. Verificarea în Registru (rolul notarului)

• Notarul public verifică în Registrul achizițiilor de locuințe cu TVA redus dacă persoana figurează deja ca dobânditor al unei locuințe cu TVA redus după 1 ianuarie 2023.
• Dacă nu figurează și toate condițiile sunt îndeplinite → actul se autentifică cu TVA 9%.
• Dacă figurează deja → actul se autentifică doar cu TVA 21%.

7. Rezultat final

• Toate condițiile îndeplinite → achiziția se face cu TVA redus 9%.
• Oricare condiție neîndeplinită → achiziția se face cu TVA standard 21%.